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Hypothekenrechner: deine tatsächliche monatliche Rate berechnen

Gib deine Zahlen ein und sieh genau, was du jeden Monat zahlst. Dieser Rechner zeigt die Tilgung + Zinsen Aufschlüsselung, die Gesamtkosten über die Laufzeit, und wie viel deiner frühen Zahlungen direkt in Zinsen fließt (Spoiler: das meiste).

Berechnen Sie monatliche Raten, Gesamtzinsen und Gesamtzahlung

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Berechnen Sie monatliche Raten, Gesamtzinsen und Gesamtzahlung
Berechnen Sie monatliche Raten, Gesamtzinsen und Gesamtzahlung

Wie die Hypotheken-Mathematik funktioniert

Deine monatliche Rate wird mit der Standard-Annuitätenformel berechnet: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], wobei P das Darlehenskapital (Immobilienpreis minus Eigenkapital), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre × 12) ist.

Was die meisten Erstkäufer überrascht: Bei einem 30-Jahres-Darlehen mit 3,5% besteht deine erste Rate zu etwa 50% aus Zinsen und 50% aus Tilgung. Bei höheren Zinsen verschiebt sich das Verhältnis stark Richtung Zinsen. Deshalb haben Sondertilgungen in den ersten Jahren einen überproportionalen Effekt, denn jeder extra Euro überspringt die Zinsschlange.

Wichtige Unterscheidung: Der Zinssatz, den du hier eingibst, sollte der Sollzins sein (der zur Berechnung der Rate verwendet wird), NICHT der effektive Jahreszins. Der effektive Jahreszins enthält Gebühren und Abschlusskosten über die Laufzeit verteilt, ist also immer etwas höher. Deine Bank nennt beide. Verwende den niedrigeren (Sollzins) für die Ratenberechnung.

Anleitung

  1. Immobilienpreis eingeben (oder direkt den Darlehensbetrag, wenn bekannt).
  2. Eigenkapital als Prozentsatz eingeben, 20% ist üblich, aber 10-15% geht auch.
  3. Laufzeit eingeben, 25-30 Jahre ist Standard in Deutschland, 15 Jahre spart massive Zinsen.
  4. Jährlichen Zinssatz (Sollzins, nicht effektiver Jahreszins) eingeben und Berechnen klicken.

Wann dieser Rechner hilft

Herausfinden wie viel Immobilie du dir leisten kannst

Rückwärts rechnen: Wenn du bequem €1.500/Monat zahlen kannst, welchen Darlehensbetrag unterstützt das bei aktuellen Zinsen? Den Preis anpassen bis die Rate ins Budget passt. Faustregel: Wohnkosten unter 35% des Nettoeinkommens halten.

15-Jahres vs 30-Jahres-Darlehen vergleichen

Bei einem €300.000-Darlehen mit 3,5%: 30 Jahre = €1.347/Monat, Gesamtzinsen = €185.000. 15 Jahre = €2.145/Monat, Gesamtzinsen = €86.000. Du zahlst €798 mehr pro Monat, sparst aber €99.000 an Zinsen. Beide Szenarien hier mit deinen echten Zahlen durchrechnen.

Entscheiden wie viel Eigenkapital einbringen

€400.000-Immobilie mit 20% Eigenkapital (€80.000) vs 10% (€40.000) ändert deine monatliche Rate um etwa €200. Aber die extra €40.000 in der Immobilie gebunden könnten anderswo Rendite erwirtschaften.

Umschuldung bewerten

Wenn die Zinsen 1% unter deinem aktuellen Satz fallen, lohnt sich eine Umschuldung? Neue Rate berechnen, mit der alten vergleichen, monatliche Ersparnis × verbleibende Monate, minus Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten. Wenn du in 2-3 Jahren im Plus bist, lohnt es sich meist.

Was die meisten Rechner nicht verraten

1.

Dies zeigt nur Tilgung + Zinsen

Deine tatsächliche monatliche Belastung umfasst auch Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) und ggf. Instandhaltungsrücklage. Rechne 20-30% auf die hier gezeigte Zahl drauf für ein realistisches Budget.

2.

Sollzins verwenden, nicht effektiven Jahreszins

Der effektive Jahreszins enthält Bearbeitungsgebühren über die Laufzeit verteilt. Er ist nützlich zum Vergleich von Kreditgebern, aber NICHT der Zinssatz zur Berechnung deiner monatlichen Rate. Verwende den Sollzins, den deine Bank nennt.

3.

Frühe Sondertilgungen sparen am meisten

Bei einem €300.000/30-Jahre/3,5%-Darlehen sparen €200/Monat extra Tilgung etwa €35.000 an Zinsen und verkürzen die Laufzeit um 5 Jahre. Je früher du anfängst, desto mehr sparst du, weil du zukünftige Zinsen eliminierst, die sonst aufgelaufen wären.

4.

Opportunitätskosten nicht vergessen

Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Raten, aber das Geld könnte in ETFs 7-10% jährlich erwirtschaften. Wenn dein Hypothekenzins 3,5% beträgt und der Markt durchschnittlich 8% bringt, könnte weniger Eigenkapital + Differenz investieren mathematisch vorteilhafter sein. Beide Szenarien durchrechnen.

Berechnungsbeispiele

€400.000 Immobilie, 20% Eigenkapital, 25 Jahre bei 3,5%

Ein typisches Szenario für einen Immobilienkauf in Deutschland 2026.

Input

Preis: €400.000 | Eigenkapital: 20% (€80.000) | Darlehen: €320.000 | Laufzeit: 25 Jahre | Zins: 3,5%

Output

Monatliche Rate: €1.601 | Gesamtzinsen: €160.300 | Gesamtzahlung: €480.300 | Erste Rate: €933 Zinsen + €668 Tilgung

Gleiches Darlehen aber 15 Jahre Laufzeit

Sieh wie viel Zinsen du mit kürzerer Laufzeit sparst.

Input

Preis: €400.000 | Eigenkapital: 20% (€80.000) | Darlehen: €320.000 | Laufzeit: 15 Jahre | Zins: 3,2%

Output

Monatliche Rate: €2.240 | Gesamtzinsen: €83.200 | Gesamtzahlung: €403.200 | Ersparnis vs 25J: €77.100 an Zinsen

Funktionen

  • Sofortige Ratenberechnung mit Tilgung/Zinsen-Aufschlüsselung
  • Gesamtzinsen und Gesamtkosten über die volle Laufzeit
  • Unterstützt jeden Darlehensbetrag, jede Laufzeit und jeden Zinssatz
  • Zeigt wie viel jeder Rate in Zinsen vs Tilgung fließt
  • Alle Berechnungen im Browser, keine Daten gespeichert
  • Kostenlos, keine Anmeldung, keine Werbung

Häufige Fragen

Wie viel Immobilie kann ich mir mit €60.000 Netto leisten?

Die 35%-Regel besagt, dass deine Wohnkosten unter 35% des Nettoeinkommens liegen sollten. Bei €60.000 netto sind das ~€1.750/Monat für Rate + Nebenkosten. Abzüglich ~€400 Nebenkosten bleiben ~€1.350 für die Rate. Bei 3,5%/25 Jahre/20% Eigenkapital unterstützt das etwa eine €320.000-Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen 15 und 30 Jahren Laufzeit?

Bei €320.000 Darlehen mit 3,5%: 30 Jahre kostet €1.437/Monat aber €197.000 Gesamtzinsen. 15 Jahre kostet €2.287/Monat aber nur €92.000 Gesamtzinsen. Du zahlst €850 mehr pro Monat, sparst aber €105.000 über die Laufzeit. 15-Jahres-Zinsen sind oft auch 0,3-0,5% niedriger.

Sollte ich 20% Eigenkapital einbringen oder weniger?

In Deutschland verlangen die meisten Banken mindestens 10-20% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (~10-15% des Kaufpreises). Mehr Eigenkapital = besserer Zinssatz und niedrigere Rate. Aber wenn es 5 Jahre länger dauert 30% zu sparen, könnte früher kaufen mit 20% sinnvoller sein, abhängig von der Preisentwicklung in deiner Region.

Enthält dieser Rechner Grundsteuer und Nebenkosten?

Nein, zeigt nur Tilgung und Zinsen. Grundsteuer, Hausgeld, Versicherungen und Instandhaltung kommen obendrauf. In Deutschland rechne mit €2-4/m² monatlich für Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung, bei einem Haus mit €150-300/Monat für Rücklagen.

Wie wirken sich Sondertilgungen auf meine Hypothek aus?

Sondertilgungen reduzieren dein Restdarlehen schneller, wodurch jeden Monat weniger Zinsen anfallen. Bei €320.000/25 Jahre/3,5% sparen schon €100/Monat extra Tilgung etwa €20.000 an Zinsen und verkürzen die Laufzeit um 3 Jahre. Nutze unseren Sondertilgungsrechner für konkrete Szenarien.

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