Hypothekenrechner — Sehen Sie Ihre Tatsächliche Monatliche Rate
Geben Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie genau, was Sie jeden Monat zahlen. Dieser Rechner zeigt die Tilgung + Zinsen Aufschlüsselung, die Gesamtkosten über die Laufzeit, und wie viel Ihrer frühen Zahlungen direkt in Zinsen fließt (Spoiler: das meiste).
Berechnen Sie monatliche Raten, Gesamtzinsen und Gesamtzahlung
Wie die Hypotheken-Mathematik Funktioniert
Ihre monatliche Rate wird mit der Standard-Annuitätenformel berechnet: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], wobei P das Darlehenskapital (Immobilienpreis minus Eigenkapital), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre × 12) ist.
Was die meisten Erstkäufer überrascht: Bei einem 30-Jahres-Darlehen mit 3,5% besteht Ihre erste Rate zu etwa 50% aus Zinsen und 50% aus Tilgung. Bei höheren Zinsen verschiebt sich das Verhältnis stark Richtung Zinsen. Deshalb haben Sondertilgungen in den ersten Jahren einen überproportionalen Effekt — jeder extra Euro überspringt die Zinsschlange.
Wichtige Unterscheidung: Der Zinssatz, den Sie hier eingeben, sollte der Sollzins sein (der zur Berechnung der Rate verwendet wird), NICHT der effektive Jahreszins. Der effektive Jahreszins enthält Gebühren und Abschlusskosten über die Laufzeit verteilt, ist also immer etwas höher. Ihre Bank nennt beide — verwenden Sie den niedrigeren (Sollzins) für die Ratenberechnung.
Anleitung
- Immobilienpreis eingeben (oder direkt den Darlehensbetrag, wenn bekannt).
- Eigenkapital als Prozentsatz eingeben — 20% ist üblich, aber 10-15% geht auch.
- Laufzeit eingeben — 25-30 Jahre ist Standard in Deutschland, 15 Jahre spart massive Zinsen.
- Jährlichen Zinssatz (Sollzins, nicht effektiver Jahreszins) eingeben und Berechnen klicken.
Wann Dieser Rechner Hilft
Herausfinden wie viel Immobilie Sie sich leisten können
Rückwärts rechnen: Wenn Sie bequem €1.500/Monat zahlen können, welchen Darlehensbetrag unterstützt das bei aktuellen Zinsen? Den Preis anpassen bis die Rate ins Budget passt. Faustregel: Wohnkosten unter 35% des Nettoeinkommens halten.
15-Jahres vs 30-Jahres-Darlehen vergleichen
Bei einem €300.000-Darlehen mit 3,5%: 30 Jahre = €1.347/Monat, Gesamtzinsen = €185.000. 15 Jahre = €2.145/Monat, Gesamtzinsen = €86.000. Sie zahlen €798 mehr pro Monat, sparen aber €99.000 an Zinsen. Beide Szenarien hier mit Ihren echten Zahlen durchrechnen.
Entscheiden wie viel Eigenkapital einbringen
€400.000-Immobilie mit 20% Eigenkapital (€80.000) vs 10% (€40.000) ändert Ihre monatliche Rate um etwa €200. Aber die extra €40.000 in der Immobilie gebunden könnten anderswo Rendite erwirtschaften.
Umschuldung bewerten
Wenn die Zinsen 1% unter Ihrem aktuellen Satz fallen, lohnt sich eine Umschuldung? Neue Rate berechnen, mit der alten vergleichen, monatliche Ersparnis × verbleibende Monate, minus Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten. Wenn Sie in 2-3 Jahren im Plus sind, lohnt es sich meist.
Was Die Meisten Rechner Nicht Verraten
Dies zeigt nur Tilgung + Zinsen
Ihre tatsächliche monatliche Belastung umfasst auch Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) und ggf. Instandhaltungsrücklage. Rechnen Sie 20-30% auf die hier gezeigte Zahl drauf für ein realistisches Budget.
Sollzins verwenden, nicht effektiven Jahreszins
Der effektive Jahreszins enthält Bearbeitungsgebühren über die Laufzeit verteilt. Er ist nützlich zum Vergleich von Kreditgebern, aber NICHT der Zinssatz zur Berechnung Ihrer monatlichen Rate. Verwenden Sie den Sollzins, den Ihre Bank nennt.
Frühe Sondertilgungen sparen am meisten
Bei einem €300.000/30-Jahre/3,5%-Darlehen sparen €200/Monat extra Tilgung etwa €35.000 an Zinsen und verkürzen die Laufzeit um 5 Jahre. Je früher Sie anfangen, desto mehr sparen Sie — weil Sie zukünftige Zinsen eliminieren, die sonst aufgelaufen wären.
Opportunitätskosten nicht vergessen
Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigere Raten, aber das Geld könnte in ETFs 7-10% jährlich erwirtschaften. Wenn Ihr Hypothekenzins 3,5% beträgt und der Markt durchschnittlich 8% bringt, könnte weniger Eigenkapital + Differenz investieren mathematisch vorteilhafter sein. Beide Szenarien durchrechnen.
Berechnungsbeispiele
€400.000 Immobilie, 20% Eigenkapital, 25 Jahre bei 3,5%
Ein typisches Szenario für einen Immobilienkauf in Deutschland 2026.
Input
Preis: €400.000 | Eigenkapital: 20% (€80.000) | Darlehen: €320.000 | Laufzeit: 25 Jahre | Zins: 3,5%Output
Monatliche Rate: €1.601 | Gesamtzinsen: €160.300 | Gesamtzahlung: €480.300 | Erste Rate: €933 Zinsen + €668 TilgungGleiches Darlehen aber 15 Jahre Laufzeit
Sehen Sie wie viel Zinsen Sie mit kürzerer Laufzeit sparen.
Input
Preis: €400.000 | Eigenkapital: 20% (€80.000) | Darlehen: €320.000 | Laufzeit: 15 Jahre | Zins: 3,2%Output
Monatliche Rate: €2.240 | Gesamtzinsen: €83.200 | Gesamtzahlung: €403.200 | Ersparnis vs 25J: €77.100 an ZinsenFunktionen
- Sofortige Ratenberechnung mit Tilgung/Zinsen-Aufschlüsselung
- Gesamtzinsen und Gesamtkosten über die volle Laufzeit
- Unterstützt jeden Darlehensbetrag, jede Laufzeit und jeden Zinssatz
- Zeigt wie viel jeder Rate in Zinsen vs Tilgung fließt
- Alle Berechnungen im Browser — keine Daten gespeichert
- Kostenlos, keine Anmeldung, keine Werbung
Häufig Gestellte Fragen
Wie viel Immobilie kann ich mir mit €60.000 Netto leisten?
Die 35%-Regel besagt, dass Ihre Wohnkosten unter 35% des Nettoeinkommens liegen sollten. Bei €60.000 netto sind das ~€1.750/Monat für Rate + Nebenkosten. Abzüglich ~€400 Nebenkosten bleiben ~€1.350 für die Rate. Bei 3,5%/25 Jahre/20% Eigenkapital unterstützt das etwa eine €320.000-Immobilie.
Was ist der Unterschied zwischen 15 und 30 Jahren Laufzeit?
Bei €320.000 Darlehen mit 3,5%: 30 Jahre kostet €1.437/Monat aber €197.000 Gesamtzinsen. 15 Jahre kostet €2.287/Monat aber nur €92.000 Gesamtzinsen. Sie zahlen €850 mehr pro Monat, sparen aber €105.000 über die Laufzeit. 15-Jahres-Zinsen sind oft auch 0,3-0,5% niedriger.
Sollte ich 20% Eigenkapital einbringen oder weniger?
In Deutschland verlangen die meisten Banken mindestens 10-20% Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (~10-15% des Kaufpreises). Mehr Eigenkapital = besserer Zinssatz und niedrigere Rate. Aber wenn es 5 Jahre länger dauert 30% zu sparen, könnte früher kaufen mit 20% sinnvoller sein — abhängig von der Preisentwicklung in Ihrer Region.
Enthält dieser Rechner Grundsteuer und Nebenkosten?
Nein — zeigt nur Tilgung und Zinsen. Grundsteuer, Hausgeld, Versicherungen und Instandhaltung kommen obendrauf. In Deutschland rechnen Sie mit €2-4/m² monatlich für Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung, bei einem Haus mit €150-300/Monat für Rücklagen.
Wie wirken sich Sondertilgungen auf meine Hypothek aus?
Sondertilgungen reduzieren Ihr Restdarlehen schneller, wodurch jeden Monat weniger Zinsen anfallen. Bei €320.000/25 Jahre/3,5% sparen schon €100/Monat extra Tilgung etwa €20.000 an Zinsen und verkürzen die Laufzeit um 3 Jahre. Nutzen Sie unseren Sondertilgungsrechner für konkrete Szenarien.
Tipps und verwandte Workflows
- Erfahren Sie, wie Sondertilgungen Ihnen Tausende sparen können, mit unserem Hypotheken-Ablöserechner.
- Sehen Sie den vollständigen monatlichen Tilgungsplan mit unserem Tilgungsrechner.
- Berechnen Sie eine allgemeine Kreditrate für Nicht-Hypothekendarlehen mit unserem Kreditrechner.
- Verstehen Sie, wie Zinseszins Ihre Anzahlungsersparnisse wachsen lässt, mit unserem Zinsrechner.