房贷计算器 — 看看你每月到底要还多少
输入你的数字，立刻看到每月实际还款额。这个计算器显示本金+利息的拆分、贷款全周期总成本，以及前几年的还款里有多少直接进了利息的口袋（剧透：大部分）。
计算月供、总利息和总还款额
房贷数学是怎么算的
月供用标准等额本息公式计算：M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 P 是贷款本金（房价减首付），r 是月利率（年利率 ÷ 12），n 是总还款期数（年数 × 12）。
让大多数首次购房者吃惊的是：30 年期贷款年利率 6.5% 的情况下，你第一个月的还款大约 65% 是利息、35% 是本金。要到大约第 17 年才达到 50/50。这就是为什么前几年多还本金效果特别好——每多还一块钱都跳过了利息队列。
重要区别：这里输入的应该是名义利率（用来计算月供的），不是 APR。APR 包含了手续费和过户费用分摊到贷款期限里，所以总是稍高一点。贷款机构两个都会报——用低的那个（名义利率）来算月供。
使用方法
- 输入房价（或者如果你已经知道贷款金额就直接输入）。
- 输入首付比例——20% 可以免 PMI，但首次购房者 5-10% 很常见。
- 输入贷款期限——30 年是标准，15 年省大量利息但月供更高。
- 输入年利率（名义利率，不是 APR），点计算。
什么时候用得上
算算能买多贵的房
反过来算：如果你每月能舒服地还 15000 元，按当前利率能贷多少？调整房价直到月供在预算内。一般规则：住房支出控制在税前收入的 28% 以内。
对比 15 年和 30 年贷款
以 200 万贷款、利率 4.5% 为例：30 年月供约 10,133 元，总利息约 164.8 万。20 年月供约 12,649 元，总利息约 103.6 万。每月多还 2,516 元但省下 61 万利息。在这里输入你的实际数字看看。
决定首付多少
500 万的房子首付 30%（150 万）vs 20%（100 万），月供差约 2,500 元。但多付的 50 万如果投资年化 7% 也有可观回报。这个计算器帮你看清月供的实际影响。
评估是否值得转贷
如果利率比你现在的低 1%，值得转贷吗？算出新月供，和旧的对比，月省金额乘以剩余月数，减去过户费用。如果 2-3 年内回本，通常值得。
大多数计算器不会告诉你的事
这里只显示本金 + 利息
你实际的月供还包括物业费、房产税（各地不同）、房屋保险等。在这个数字基础上加 20-30% 才是真实的每月住房支出预算。
用名义利率，不是 APR
APR 包含了贷款手续费分摊到整个贷款期限。它适合比较不同贷款机构，但不是用来算月供的利率。用贷款机构报给你的基准利率。
前期多还本金省最多
以 200 万/30 年/4.5% 为例，每月多还 1000 元本金，总共能省约 30 万利息，还能提前 5 年还清。越早开始越省——因为你消除了本来会复利增长的未来利息。
别忘了机会成本
更多首付意味着更低月供，但那笔钱如果投资指数基金年化可能有 7-10%。如果房贷利率 4.5% 而市场平均 9%，数学上可能更小首付+投资差额更划算。两种方案都算算。
计算示例
200 万房价，首付 30%，30 年期利率 4.5%
一个典型的中等价位购房场景。
Input
房价: 200 万 | 首付: 30% (60 万) | 贷款: 140 万 | 期限: 30 年 | 利率: 4.5%Output
月供: 7,093 元 | 总利息: 115.3 万 | 总还款: 255.3 万 | 首月: 5,250 元利息 + 1,843 元本金同样贷款但 20 年期
看看缩短期限能省多少利息。
Input
房价: 200 万 | 首付: 30% (60 万) | 贷款: 140 万 | 期限: 20 年 | 利率: 4.3%Output
月供: 8,756 元 | 总利息: 70.1 万 | 总还款: 210.1 万 | 比 30 年省: 45.2 万利息功能特点
- 即时计算月供，显示本金/利息拆分
- 全贷款周期的总利息和总成本
- 支持任意贷款金额、期限和利率
- 每期还款中利息和本金各占多少，一目了然
- 所有计算在浏览器完成，不存储数据
- 完全免费，不用注册，没有广告
常见问题
月入 2 万能买多贵的房？
28% 规则说住房月供应该低于税前月收入的 28%。月入 2 万就是约 5,600 元月供（本金+利息）。按 4.5%/30 年/首付 30% 算，大约能买 180 万左右的房子。但记得在此基础上预留物业费和其他支出。
20 年和 30 年贷款差多少？
以 140 万贷款利率 4.5% 为例：30 年月供 7,093 元但总利息 115 万。20 年月供 8,856 元但总利息只有 72 万。每月多还 1,763 元，但整个贷款周期省下 43 万。而且 20 年期利率通常还低 0.2-0.5%。
首付应该多还是少？
首付越多月供越低，但那笔钱的机会成本也要考虑。如果你有稳定的投资渠道年化超过房贷利率，数学上可能少付首付+投资差额更划算。但如果你风险偏好低或者月供压力大，多付首付让每月更轻松也是合理选择。
这个计算器包含物业费和税吗？
不包含——只显示本金和利息。物业费、房产税各地差异很大。把你当地的实际费用加上去才是真实月支出。大多数人低估了这部分，建议在纯月供基础上加 20-30%。
提前还款对房贷有什么影响？
多还本金让贷款余额更快减少，每月产生的利息也就更少。以 140 万/30 年/4.5% 为例，每月多还 500 元本金，总共能省约 15 万利息，提前 3 年还清。用我们的提前还款计算器可以模拟具体方案。